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사실 윤석열 정부 들어와서도 민주당을 비롯한 야당은 지속해서 입법권력을 내세워 세제와 재건축, 다주택자, 임대차 등에 지속 규제를 주장해 왔고 그 결과 규제를 풀어 공급을 확대하려는 현 정부와 마찰을 빚어 입법이 원만하게 성안된 게 없을 정도다. 다주택자 세금 완화를 비롯해 재건축 시행 및 입주자 의무 거주기준 완화 등을 시행령을 통해 한시적, 임시방편으로 대응해 온 게 대표적 사례이다. 정부마다 정치 기반이 달라 이념적 대립이 깊숙이 개입되면서 극명하게 갈려온 게 부동산 정책 부문이다.
그렇지 않아도 현재의 주택시장은 바람 앞에 들불이 될 수 있는 환경이다. 겉으로는 장기 안정세를 유지하지만, 폭발의 잠재력이 그 어느 때보다 크다. 2023년부터 불어닥친 인플레이션과 물가 급등, 이로 인한 자재 인건비 부담이 지속해서 공사비 급등을 이어지고 있다는 게 일차적 불안 요인이다. 대부분의 재건축이 멈추고 신규주택공급이 급속히 감소하고 있는 이유다. 재건축 단지마다 시공사와 법적 마찰을 빚고 주택공급량은 절반 이하로 떨어진 상태다. 3기 신도시 중 최초로 올 하반기 분양 예정인 인천 계양 신도시 아파트의 경우 사업비가 2년 전 청약 때보다 30% 이상 뛰었고 수도권 공공택지 5곳도 20~30%가량 올랐다. 이는 곧 분양가 상승을 의미하며 이로 인한 주변 집값의 재평가는 곧 닥칠 주택가격 상승을 의미한다. 공사비가 급등은 정부의 통제 밖이어서 자연히 집값 상승의 기폭제로 작용할 수밖에 없다. 분양가를 낮추도록 강요하면 음성적인 프리미엄만 발생하는 결과를 가져와 도리어 투기를 부채질하는 꼴을 과거 경험에서 숱하게 보아왔다. 더구나 고금리가 지속될 수밖에 없는 환경을 고려하면 주택공급을 획기적으로 늘릴 수도, 침체시장을 되살리기도 쉽지 않다. 반면 향후 금리 인하 등 여건 변화로 집값이 오를 때 통제 불능의 사태를 맞을 수밖에 없다. 눈뜨고 재차 집값 급등을 봐야 하는 안타까운 상황이 재차 재연될 수 있다는 얘기다.
더구나 야당의 압승에 따라 다시 규제가 죄어질 때 시장은 재차 요동을 칠 가능성이 크다. 추상 같은 규제로 시장이 숨을 죽일 수는 있어도 그 압력을 막지는 못한다. 과거 규제강화 때마다 추후 집값 탄력은 더 높아졌다. 지난 1988년 집값 폭등기에 토지공개념까지 도입, 가격을 잡았지만, 그 후 집값은 재차 크게 뛰어올랐고 노무현 정부의 8·31 대책, 문재인 정부의 다주택자 전면 규제에도 집값은 추후 급등세를 탔다. 과도한 시장 개입은 재차 공급 및 수요 위축을 초래, 시장이 자생력을 잃어버릴 뿐이다.
더구나 주택수요가 급변하는 추세다. 젊은 층과 실버 층으로 크게 나뉘고 이들의 수요 특성이 1인 가구로 급변하는 상황임을 감안, 신수요에 걸맞은 주택공급이 화급하다. 더 치밀하게 시장 중심의 규제 완화 및 시장 지원책 마련이 우선이다. 공급의 기반이 무너지지 않게 보조하고 수요 특성에 걸맞은 주택을 공급도록 유도하며 수요층 니즈를 파악해 지원 시스템을 구축하는 일이야말로 이념을 떠나 당장 협치에 나서야 할 중요 사안이자 시점이다.
장용동 한국주거복지포럼 상임대표
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